ఆంధ్రప్రదేశ్: మూడు రాజధానులు వస్తాయన్న ప్రాంతాల్లో భూముల రిజిస్ట్రేషన్లు ఎలా ఉన్నాయి

విశాఖపట్నం, విజయనగరం రియల్ ఎస్టేట్ ఆఫీసుల్లోని ఫోన్లు కొంత కాలంగా నిరంతరాయంగా మోగుతూనే ఉన్నాయి. అలాగే ఈ జిల్లాల్లోని సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాలన్నీ పండుగ వాతావరణంతో కళకళలాడుతున్నాయి. ఆంధ్రప్రదేశ్ అసెంబ్లీలో ఏడాది కిందట సీఎం జగన్ మోహన్ రెడ్డి చేసిన ప్రకటనే ఇందుకు కారణం.

"అమరావతిలో శాసన రాజధాని పెట్టొచ్చు. ఇక్కడ అసెంబ్లీ నిర్వహించుకోవచ్చు. విశాఖపట్నంలో ఎగ్జిక్యూటివ్ క్యాపిటల్ పెట్టి...యంత్రాంగం అంతా అక్కడ నుంచి పని చేసుకోవచ్చు. కర్నూలులో హైకోర్టు పెట్టొచ్చు. ఆంధ్రప్రదేశ్‌కు మూడు రాజధానులు ఉండాల్సిన పరిస్థితి కనిపిస్తోంది" అని సీఎం జగన్ మోహన్ రెడ్డి 2019, డిసెంబర్ 17న అసెంబ్లీలో చెప్పారు.

రాజధాని వికేంద్రీకరణ గురించి ముఖ్యమంత్రి ఈ ప్రకటన చేసిన తరువాత విశాఖ, విజయనగరం, కర్నూలులో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం ఊపందుకుంది. ఇళ్లు, ప్లాట్లు, పొలాల ధరలు అమాంతం పెరిగాయి. అమ్మకాలు, కొనుగోళ్ళతో సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాలలో రిజిస్ట్రేషన్ల సందడి నెలకొంది. ప్రధానంగా రాజధాని ప్రాంతాలుగా చర్చల్లో ఉన్న...అయా ప్రాంతాల సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాల ఆదాయం అమాంతం పెరిగింది.

సరిహద్దుల్లో రిజిస్ట్రేషన్ల సందడి

పరిపాలన రాజధాని ప్రకటన చేసిన డిసెంబర్ 2019 నుంచి.... మార్చి 2020 వరకు ఈ రెండు జిల్లాల్లో భూములు, పొలాలు, ఇళ్లు, అపార్ట్ మెంట్ల అమ్మకాలు, కొనుగోళ్లలో ఊపు వచ్చింది. మార్చి నుంచి కోవిడ్ ప్రభావంతో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం వేగం తగ్గింది. అలాగే మూడు రాజధానులపై కోర్టు కేసులు, గవర్నర్ అమోదం లభించకపోవడంతో రాజధానుల వీకేంద్రీకరణ అంశం స్తబ్ధుగా ఉండిపోయింది.

అయితే ఈ ఏడాది జూలై 31 తేదీన మూడు రాజధానుల బిల్లు గవర్నర్‌‌ ఆమోద ముద్రతో చట్టంగా మారింది. అదే సమయంలో కరోనా ప్రభావం తగ్గుతుండటంతో పరిపాలన రాజధాని, దాని అనుబంధ కార్యాలయాలు వస్తాయని భావిస్తున్న భోగాపురం, మధురవాడ, రుషికొండ, భీమిలి, కాపులుప్పాడ, తగరపువలస తదితర ప్రాంతాల్లో భూముల క్రయవిక్రయాలు రిజిస్ట్రేషన్లు ఊపందుకున్నాయి.

ఇవన్నీ విశాఖపట్నం, విజయనగరం జిల్లాల మధ్య ఉన్న సరిహద్దు ప్రాంతాలే. "ఏపీ పరిపాలన రాజధానిగా విశాఖను, శాసన రాజధానిగా అమరావతిని, న్యాయ రాజధానిగా కర్నూలును ప్రకటించిన తర్వాత మూడు ప్రాంతాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారంపై ప్రభావం కనిపించింది. పరిపాలన రాజధాని విశాఖ శివారు ప్రాంతాలలో వస్తుందని అంటున్నారు. ఈ ప్రాంతాలలో కొన్ని విజయనగరానికి చాలా దగ్గర. అలాగే భోగాపురం పూర్తిగా విజయనగరంలోనే ఉంది. ఇక్కడే ఇంటర్నేషనల్ ఎయిర్ పోర్టు రాబోతుంది.

దీంతో ఎగ్జిక్యూటివ్, జ్యూడిషియల్ రాజధాని ప్రాంతాలుగా ఉన్న... విశాఖ, విజయనగరం, కర్నూలులో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం వృద్ధి చెందగా... శాసన రాజధానికే పరిమితమవుతున్న అమరావతిలో వ్యాపారం పడిపోయింది. అయితే మాకు విశాఖ, విజయనగరంలో లాభాలు రాగా... విజయవాడలో చాలా నష్టపోయాం" అని విశాఖ, విజయవాడలలో లేఅవుట్లు వ్యాపారం చేసే శేఖర్ బీబీసీతో చెప్పారు.

స్థల పరిశీలన,'ఎనీవేర్'లతో పెరుగుదల

మున్సిపల్‌, రవాణా, ఆర్‌ అండ్‌ బి, టూరిజం, రెవెన్యూ, ఫిషరీస్‌, అగ్రికల్చర్, మార్కెటింగ్‌, పంచాయతీ రాజ్‌ వంటి శాఖల కార్యాలయాల ఏర్పాటు కోసం కాపులుప్పాడ, మధురవాడ, భోగాపురం, భీమిలి, కొత్తవలస వంటి ప్రాంతాలలో అధికారులు స్థల పరిశీలన కూడా చేశారు. దీంతో ఇవే పరిపాలన రాజధానుల ప్రాంతాలంటూ... వీటికి 30 కిలోమీటర్ల పరిధిలో పెద్దఎత్తున భూముల అమ్మకాలు, కొనుగోళ్లు సాగుతున్నాయి.

ఈ ప్రాంతాల్లో ఉన్న సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాల్లో రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్య గతంతో పోల్చితే ఈ ఏడాది భారీగా పెరిగింది. గత ఎనిమిది నెలలుగా విజయనగరం పరిధిలో 39,728 డాక్యుమెంట్లకు రిజిస్ట్రేషన్లు జరగ్గా... విశాఖలో 27,006 జరిగాయి. ఈ రెండు జిల్లాల్లోనూ సరిహద్దుల్లో ఉన్న ఈ సబ్ రిజిస్ట్రార్ ఆఫీసుల్లో విజయనగరం పరిధిలో 15,384, విశాఖ పరిధిలో 14,306 రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి.

"విశాఖ నుంచి విజయనగరం మధ్య ఉన్న ప్రాంతాలకి విపరీతమైన డిమాండ్ వచ్చింది. దాంతో ఇక్కడ భూములు, పొలాలు, ఇళ్ళు, అపార్టుమెంట్ల, లే అవుట్లకు సంబంధించిన క్రయవిక్రయాలు ఎక్కువగానే జరుగుతున్నాయి. విజయనగరంలో రూరల్, సిటీ రెండు సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాల్లో రోజూ రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్య పెరుగుతోంది. దీంతో పాటు ఎక్కడినుంచైనా రిజిస్ట్రేషన్‌ చేయించుకునే 'ఎనీవేర్‌ రిజిస్ట్రేషన్' విధానం ఉండటంతో వేర్వేరు ప్రాంతాల వారు కూడా ఈ విధానంలో విజయనగరం జిల్లాలోని ఇళ్లు, భూములు రిజిస్ట్రేషన్లు చేసుకుంటున్నారు. ఇటీవల వీటి సంఖ్య కూడా బాగా పెరిగింది" అని విజయనగరం జిల్లా రిజిస్ట్రార్ ఎం. సృజన బీబీసీతో చెప్పారు.

ఆగస్టు నుంచి రిజిస్ట్రేషన్ల బూమ్

2019 ఆర్థిక సంవత్సరం చివర్లో గణనీయంగా జరగాల్సిన రిజిస్ట్రేషన్లు అన్నీ చోట్ల పడిపోయాయి. కరోనా ప్రభావంతో రిజిస్ట్రేషన్లు సంఖ్య దాదాపు లేదనే చెప్పాలి. ఇక లాక్ డౌన్ ప్రభావంతో ఏప్రిల్ నెలలో రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్య సున్నా. మే రెండో వారంలో గ్రీన్, ఆరంజ్ జోన్లలో సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాలు తెరుచుకోవడంతో మెల్లగా రిజిస్ట్రేషన్లు ప్రారంభమయ్యాయి.

కరోనా ప్రభావం తగ్గుతుండటంతో ఆగష్టు నుంచి క్రమంగా రిజిస్ట్రేషన్లు ఊపందుకున్నాయి. ప్రధానంగా రాజధానుల ప్రభావం ఉన్న చోట్ల ఇది ఎక్కువగా కనిపించింది. మిగతా చోట్ల పెద్దగా రిజిస్ట్రేషన్లు పెరగలేదు. రాజధానుల ప్రభావం ఉన్న విశాఖ, విజయనగరం, కర్నూలు జిల్లాల్లో జూలై నుంచి రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్య క్రమంగా పెరుగుతూ...గతేడాది కంటే ఎక్కువ శాతం రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి.

స్టాంప్స్ అండ్ రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ వివరాల ప్రకారం... విశాఖలో ఈ ఆర్థిక సంవత్సరం ప్రారంభం నుంచి జూలై వరకూ కేవలం 25,233 (32 శాతం) జరిగితే... జులై నుంచి డిసెంబర్ రెండో వారం వరకూ 53,621 (68%) రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి. అలాగే కర్నూలులో జూలై వరకూ 36,518 (36%), అక్కడ నుంచి డిసెంబర్ నాటికి 64923 (64%) క్రయవిక్రయ రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి.

రాష్ట్రంలో అన్ని జిల్లాల కంటే విజయనగరం జిల్లాలో మొత్తంగా గత ఆర్థిక సంవత్సరం రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్యతో పోలిస్తే ఈ ఆర్థిక సంవత్సరం డిసెంబర్ నాటికి 14% రిజిస్ట్రేషన్లు పెరిగాయి. విజయనగరంలో జూలై పూర్తయ్యేనాటికి 10,732 (21%) రిజిస్ట్రేషన్లు మాత్రమే జరిగాయి. అయితే ఆగస్టు నుంచి ఒక్కసారిగా ఊపందుకుని 40,373 (79%) రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి.

డ్రాయింగ్ దశలోనే అడ్వాన్సులు

అతి తక్కువ జనాభాతో, రాష్ట్రంలో వెనుకబడిన జిల్లాలలో ఒకటైన విజయనగరం జిల్లా ఇప్పుడు అందరి నోటా నానుతుంది. ఎందుకంటే పరిపాలన రాజధాని ప్రాంతాలుగా భావిస్తున్న భోగాపురం, మధురవాడ, రుషికొండ, భీమిలి, కాపులుప్పాడ, తగరపువలస... ఇవన్నీ విజయనగరం జిల్లాలోనో, సరిహద్దులోనో ఉన్నవే. దాంతో విజయనగరం, విశాఖనగరం కలిసే ప్రాంతాల్లోని భూముల రేట్లు సాధారణ ప్రజలకి అందుబాటులో లేకుండా పోయాయి. ఒకప్పుడు ఈ ప్రాంతాల్లో కనిష్టంగా 5 వేలు, గరిష్టంగా 30 వేలు ఉన్న గజం స్థలం ధర ఇప్పుడు నాలుగు రెట్లు పెరిగింది.

"విశాఖ పరిసర ప్రాంతాల్లో భూములపై పెట్టుబడులు పెట్టడానికి, ఇళ్ల స్థలాలు కొనుగోలు చేయడానికి రియల్టర్లు, ప్రజలు ఆసక్తి కనబరుస్తున్నారు. పూర్తిస్థాయిలో రాజధాని ఏర్పాటైతే ధరలు మరింత పెరుగుతాయనే ఆలోచనతో.. ముందుగానే కొనుగోలుకు ప్రజలు ఆసక్తి చూపుతున్నారు. దీంతో కొనుగోలు చేసిన స్థలాలను వెంటనే తమ పేర్లతో రిజిస్ట్రేషన్‌ చేయించుకుంటున్నారు. 2019తో పోల్చుకుంటే ఈ ఏడాది భూముల అమ్మకాలు, కొనుగోళ్లలో 70 నుంచి 80 శాతం వృద్ధి కనపడుతోంది. గతంలో విజయనగరం, విశాఖ సరిహద్దులో లేఅవుట్ వేస్తే అన్ని ప్లాట్ల అమ్మకాలకి రెండు ఏళ్ళు పట్టేది. కానీ ఇప్పుడు లేఅవుట్ డ్రాయింగ్ దశలోనే అన్ని ప్లాట్లకి అడ్వాన్స్ బుకింగ్‌లు అవుతున్నాయి. ఈ ప్రాంతాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం చేస్తున్న వారికి గతంలో ఎప్పుడూ చూడనంత లాభాలు వస్తున్నాయి" అని పరిపాలన రాజధాని ప్రాంతంలో లేఅవుట్లు వేసిన రమణమూర్తి బీబీసీతో అన్నారు.

‘కృష్ణా, గుంటూరు వాసులూ ఇక్కడే కొంటున్నారు’

పరిపాలన రాజధానిగా విశాఖ అని ప్రకటన వచ్చినప్పటీ నుంచి విశాఖ, విజయనగరంలో భూములకు డిమాండ్ అమాంతం పెరిగిపోయింది. దీంతో పాటు విశాఖ, విజయనగరం సరిహద్దులోని భోగాపురం ఇంటర్నేషనల్ ఎయిర్ పోర్టు నిర్మాణం కూడా భూముల ధరలు పెరగడానికి ఒక కారణంగా చెప్పవచ్చు.

"విశాఖలో ప్రైమ్ ఏరియాలలో గజం ధర లక్షన్నర రూపాయలకు పెరిగింది. గతంలో 80 వేల నుంచి లక్ష రూపాయల వరకు ఉండేది. విశాఖ నగర పరిధిలోనే కాకుండా గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో కూడా రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్య విపరీతంగా పెరిగింది. చోడవరం, సబ్బవరం, అనకాపల్లి రూరల్, యలమంచిలి, పాయకరావు పేట, మాడుగులల్లోనూ పరిపాలన రాజధాని ప్రభావం కనిపిస్తోంది. విజయనగరం, అలాగే రూరల్ ప్రాంతాలలో కూడా ఇదే పరిస్థితి. గత రెండు నెలలుగా ఆయా ప్రాంతాల్లో రిజిస్ట్రేషన్లు 30 నుంచి 50 శాతం వరకు పెరిగాయి. నేను ఇటు సిటీ, అటు రూరల్ ప్రాంతాల సబ్ రిజిస్టర్ ఆఫీసులకు షెటిల్ సర్వీసు చేస్తున్నాను" అని రియల్టర్ రామ్ జీవన్ చెప్పారు.

"విశాఖ పరిపాలన రాజధాని ప్రకటనతోనే భూముల క్రయ విక్రయాలు ఎక్కువగా జరుగుతున్నాయని చెప్పగలను. ఎవరైనా విశాఖలో భూమి కొనుక్కోవాలనే అనుకుంటారు. ఇప్పుడు పరిపాలన రాజధాని కావడంతో వేరే చోట తమ భూములను అమ్మేసి... ఇక్కడ భూములు కొనుక్కుంటున్నారు. అలా గుంటూరు, కృష్ణా జిల్లాల వారు కూడా ఇక్కడ భూములు కొనుక్కుని రిజిస్ట్రేషన్లు చేయించుకుంటున్నారు. కరోనాతో కొంతకాలం సైలెంట్‌గా ఉన్న సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయాలు అన్నీ ఇప్పుడు ఫుల్ బీజీగా మారిపోయాయి" అని విశాఖపట్నం రిజిస్ట్రారు కార్యాలయం ఉద్యోగి శేఖర్ తెలిపారు.

విజయనగరంలో 14% పెరుగుదల

గత ఆర్థిక సంవత్సరం 2019-20లో నవంబర్ నాటికి 11,505,82 రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి. ఈ ఆర్థిక సంవత్సరంలో నవంబరు నాటికి రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్య 10,121,50 కు పరిమితమయ్యాయి. అయితే ఈ పరిస్థితి విశాఖ, విజయనగరం, కర్నూలు జిల్లాల్లో లేదు. కర్నూలు న్యాయ రాజధాని అనే ప్రకటనతో ఇక్కడా రిజిస్ట్రేషన్లు ఊపందుకున్నాయి. రాయలసీమలోని కర్నూలు మినహా మిగతా మూడు జిల్లాలైన అనంతరపురం, కడప, చిత్తూరులలో రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్య భారీగా తగ్గింది.

"విశాఖ, విజయనగరం, కర్నూలు మినహా... కృష్ణా, గుంటూరు జిల్లాలతో సహా అన్ని చోట్ల రాష్ట్రంలో రిజిస్ట్రేషన్లు భారీగా తగ్గాయి. పరిపాలన రాజధానిగా ప్రకటించిన విశాఖకి దగ్గర్లో ఉండే విజయనగరంలో భూముల అమ్మకాలు, కొనుగోళ్లు ఊహించని విధంగా పెరిగాయి. దీంతో గత ఆర్థిక సంవత్సరంతో పోలిస్తే...విజయనగరం జిల్లాలో ఈ ఏడాది నవంబర్ నాటికి 14 శాతం పెరుగుదల నమోదైంది. 2019లో విజయనగరంలో 44,858 రిజిస్ట్రేషన్లు జరగ్గా.. ఈ ఏడాది నవంబరు నాటికి 51,105 రిజిస్ట్రేషన్లు నమోదయ్యాయి. రాష్ట్రంలో రిజిస్ట్రేషన్లు బాగా తగ్గిన జిల్లాల్లో మొదటి స్థానం అనంతపురమైతే...రెండోస్థానంలో గుంటూరు నిలిచింది. తర్వాతి స్థానంలో కృష్ణా, గుంటూరు జిల్లాలున్నట్లు ఏపీ స్టాంప్స్ అండ్ రిజిస్ట్రేషన్స్ శాఖ లెక్కలు చెప్తున్నాయి" అని గాజువాక సబ్ రిజిస్ట్రార్ ఏవీ సురేష్ చెప్పారు.

కొత్త జిల్లాల ప్రభావం

నగర పరిధిలోనే కాకుండా విశాఖ, విజయనగరం గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో కూడా రిజిస్ట్రేషన్లలో పెరుగుదల కనిపిస్తోంది. భోగాపురం సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయంలో 4,046, కొత్తవలసలో 3,491, విజయనగరం రూరల్ లో 3,561, విజయనగరం పరిధిలో 4,286 డాక్యుమెంట్లు రిజిస్ట్రేషన్లు అయ్యాయి.

విశాఖకి సంబంధించి ఆనందపురం సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాయలంలో 3,991, భీమిలిలో 2,736, పెందుర్తిలో 4,015, మధురవాడలో 3,564 రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి. ప్రభుత్వ ఆఫీసులు వచ్చే అవకాశముందని భావిస్తున్న సబ్బవరంలో 20 రిజిస్ట్రేషన్లు పెరిగాయని సబ్ రిజిస్ట్రార్ కొమ్మినేని శ్రీనివాసరావు చెప్పారు. పరిపాలన రాజధాని ప్రకటన ప్రభావంతో పాటు కొత్త జిల్లాల ప్రభావం కూడా ఉందని... అనకాపల్లిలో గత రెండు నెలలుగా 35 శాతం వరకు రిజిస్ట్రేషన్లు ఎక్కువగా అవుతున్నాయని అక్కడి సబ్ రిజిస్ట్రార్ జిలానీ బేగం చెప్పారు.

"మూడు రాజధానులతో రాష్ట్రంలోని అన్ని ప్రాంతాలు అభివృద్ధి చెందుతాయి. పరిపాలన, కార్యనిర్వహక, న్యాయ రాజధానుల ప్రభావంతో అయా ప్రాంతాల్లో భూములు, పొలాలు, ఇళ్ళ క్రయవిక్రమయాలు ఎక్కువగా జరిగాయి. అయితే కరోనా ప్రభావంతో గతేడాదితో పోలిస్తే రిజిస్ట్రేషన్లు తగ్గాయి. కానీ ఇప్పుడిప్పుడే పెరుగుతున్నాయి. ఈ ఆర్థిక సంవత్సరం పూర్తయ్యే నాటికి లోటు భర్తీ అవుతుంది. ముఖ్యంగా విశాఖ, విజయనగరం, కర్నూలు వంటి చోట్ల గతేడాది కంటే ఎక్కువే రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి. త్వరలో అన్ని జిల్లాల్లో రిజిస్ట్రేషన్లు పెరుగుతాయి. రాష్ట్రంలో సుపరిపాలన, అభివృద్ధితో అందరూ ఏపీ వైపే చూస్తున్నారు" అన్ని రాష్ట్ర రెవెన్యూ, స్టాంప్స్ రిజిస్ట్రేషన్స్ శాఖ మంత్రి ధర్మాన కృష్ణాదాస్ బీబీసీతో చెప్పారు.