''చైతన్య నగర్‌లో నేను 1983లో రూ. 40 వేలుకు 100 గజాల భూమి కొనుక్కుని ఇల్లు కట్టుకున్నా. ఇప్పుడు ఆ భూమి ధర గవర్నమెంట్ రేటు ప్రకారం గజం రూ. 50 వేలు అయ్యింది. మార్కెట్ రేటు కూడా దాదాపు అంతే ఉంది. నా కష్టార్జితంతో కొనుక్కుని ఇల్లు కట్టుకున్నా. ఇప్పుడు ఇది ప్రభుత్వ భూమి అని, ఇది నిషేధిత జాబిత 22ఎ లో ఉందని, దీనిని రెగ్యులరైజ్ చేసుకోవాలంటూ నోటీసులు వచ్చాయి. రిజిస్ట్రేషన్ విలువకంటే ఒకటిన్నర రెట్లు ఎక్కువగా చెల్లించాలంటున్నారు. నా సొంత ఇంటిని నేనే మళ్లీ ఎక్కువ రేటు ఇచ్చి కొనుక్కోవాలట. ఇదేం చట్టం?'' ఇది విశాఖ చైతన్య నగర్‌కు చెందిన ఆనందకుమార్ అడుగుతున్న ప్రశ్న.
"నా వయసు 69 ఏళ్లు. 20 ఏళ్ల కిందట అప్పులు చేసి మద్దిలపాలెంలో స్థలం కొని ఇల్లు కట్టుకున్నా. భూ రిజిస్ట్రేషన్ సమయంలో, ఇల్లు కట్టుకున్నప్పుడు ఏ అభ్యంతరం రాలేదు. ఇంత కాలానికి ఇది ప్రభుత్వ భూమంటూ నోటిసులు ఇస్తున్నారు. అప్పుడు అధికారులకు కళ్లు కనపడలేదా? మీకు ఎప్పుడు డబ్బులు కావాలంటే అప్పుడొక కొత్త స్కీంతో వస్తారా?". ఇది మద్దిలపాలెంకు చెందిన పోర్ట్ రిటైర్డ్ ఉద్యోగి ఆదినారాయణ ఆగ్రహం.
దశాబ్దాలుగా ఉంటున్న ఇంటిని రెగ్యులరైజ్ చేసుకోవాలంటూ నోటీసులు అందుకున్నది ఆనంద్ కుమార్, ఆదినారాయణలు ఇద్దరే కాదు. విశాఖ నగరంలో ఇంటి, స్థల యాజమానుల్లో చాలామంది పరిస్థితి ఇలాగే ఉంది. వరుసగా చాలామందికి పట్టణ భూ గరిష్ఠ పరిమితి విభాగం (యూఎల్‌సీ) పేరుతో నోటీసులు అందుతున్నాయి. రోజురోజుకు బాధితుల సంఖ్య పెరుగుతోంది. మా ఇంటిని మేమే కొనుక్కోవడమేంటంటూ వచ్చిన నోటీసులు పట్టుకుని బాధితులు కలెక్టరేట్‌కు పరుగులు తీస్తున్నారు.
'ప్రభుత్వానికే అమ్మేస్తాం'
విశాఖ నగరంలో ప్రభుత్వం గుర్తించిన అర్బన్ ల్యాండ్ సీలింగ్ ప్రకారం అక్రమ కట్టడాలు దాదాపు 4 వేల వరకు ఉంటాయని, వీటి ద్వారా ప్రభుత్వానికి రూ.400 కోట్లు ఆదాయం వచ్చే అవకాశం ఉందని అంచనా. ''ప్రస్తుతం ఉన్న రేటు కంటే ఎక్కువ రేటుకు ప్రభుత్వం మమ్మల్ని కొనుక్కోమంటుంది కదా. అయితే ప్రభుత్వానికే అమ్మేస్తాం. మా ఇళ్లను కొనుక్కోమని ఓపెన్ ఆఫర్ ఇస్తున్నాం. మా వీధిలో 50 మందికి ఇప్పటికీ నోటీసులు అందాయి. అది కూడా జూన్ 30 నాటికి 50 శాతం సొమ్ము చెల్లించి క్రమబద్దీకరణకు దరఖాస్తు చేసుకోవాలని నోటీసుల్లో ఉంది. ఇది సాధ్యమయ్యేదేనా ?'' అని సీతమ్మ పేటకు చెందిన హుస్సేన్ కాజా అన్నారు.
యూఎల్‌సీ అంటే ఏంటి?
పట్టణ భూ గరిష్ట పరిమితి (అర్బన్ ల్యాండ్ సీలింగ్-యూఎల్‌సీ) విభాగం నుంచి వస్తున్న ఈ నోటీసులతో విశాఖలో ఇంటి యాజమానుల్లో తీవ్రమైన అందోళన నెలకొంది. దశాబ్ధాలుగా ఉన్న ఇంటిని మేమే మళ్లీ కొనుక్కోవడమేంటో అర్థం కావడం లేదంటూ తెలిసిన రెవెన్యూ ఉద్యోగులు, న్యాయవాదుల వద్దకు పరుగులు తీస్తున్నారు. ఈ విషయమై విశాఖలోని లాయర్ పృథ్వీరాజ్‌ను బీబీసీ సంప్రదించింది.
"రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్ 38, 39ల ప్రకారం అందరూ సమానంగా ఉండాలని, కొద్దిమంది వద్దే ఆస్తులన్ని ఉండకూడదనే ఉద్దేశంతో 1976లో అర్బన్ ల్యాండ్ సీలింగ్ యాక్టును కేంద్ర ప్రభుత్వం తీసుకొచ్చింది. ఇది జమ్మూ-కశ్మీర్ మినహా అన్ని రాష్ట్రాలకు వర్తిస్తుంది. 1995 వరకు ఈ యాక్ట్ కొనసాగింది. అయితే దీని అమలుపై ఆరోపణలు, విమర్శల నేపథ్యంలో 1999లో అప్పటి కేంద్ర ప్రభుత్వం రద్దు చేసింది. కానీ, అనేక రాష్ట్రాలు వివిధ రూపాల్లో అమలు చేస్తున్నాయి. ది అర్బన్ ల్యాండ్ (సీలింగ్ అండ్ రెగ్యులేషన్) రిపీల్ యాక్ట్ 1999 (THE URBAN LAND (CEILING AND REGULATION) REPEAL ACT, 1999) పేరుతో సమైక్య రాష్ట్రంలో 2008 నుంచి అమలవుతోంది. ఈ చట్టంలోని 22 ఎ అనే సెక్షనే ఇప్పుడు అందరికి సమస్యగా మారింది" అని న్యాయవాది పృథ్వీరాజ్ బీబీసీతో చెప్పారు.
22 ఎ అంటే ఏంటి?
భూముల అమ్మకాలు, కొనుగోలు విషయాల్లో అనేక చట్టాలు, సెక్షన్లు ఉంటాయి. ఆ సెక్షనల్లో ఒకటైన 22 ఎ ఇప్పుడు వివాదానికి మూలమైంది. ''రిజిస్ట్రేషన్ యాక్ట్ -1908 ప్రకారమే మనం ఏ భూమినైనా అమ్మడం, కొనడం చేస్తుంటాం. ఈ చట్టంలో 91 సెక్షన్లు ఉన్నాయి. ఈ సెక్షన్లలో ఒకటైన 22కు అదనంగా 2007లో ప్రభుత్వం 22A అనే కొత్త సెక్షన్ చేర్చింది. 22 ఎ అంటే నిషేధిత భూముల జాబితా. అంటే అమ్మకాలు, కొనుగోలుకు అవకాశంలేని భూములని అర్థం. ప్రభుత్వ భూములు, దేవాదాయ, సీలింగ్ (చట్ట ప్రకారం పరిమితి కంటే ఎక్కువ ఉన్న భూములు) గిరిజన, వక్ఫ్ప్ బోర్డు భూములు వంటి వాటిని ప్రభుత్వం ఈ నిషేధిత జాబితాలో పెట్టింది" అని పృథ్వీరాజ్ వెల్లడించారు.
ప్రజలకు తెలియకపోవచ్చు, మరి అధికారులకో..
ఇటువంటి భూముల్లో తెలిసో, తెలియకో అంటే 22 ఎ జాబితాలో ఉన్న భూముల్లో దశాబ్ధాల కిందటే అనేకమంది ఇళ్లు కట్టుకున్నారు. ఆ భూములకు రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి. ఇల్లు కట్టుకునేందుకు ప్రభుత్వ అధికారులే అనుమతులు ఇచ్చారు. ప్రజలకు తెలియకపోవచ్చు. కానీ, అధికారులకు తెలిసి ఉండాలి కదా? వాళ్లేం చేస్తున్నారు? ఇప్పుడు నోటీసులంటూ హడావిడి చేస్తే ప్రజలు కోర్టులను ఆశ్రయిస్తారు'' అని పృథ్వీరాజ్ అన్నారు.
''నగర ప్రాంతంలో 1,500 చదరపు మీటర్లు (37 సెంట్లు) భూమి మాత్రమే ఉండాలి. అంతకుమించి వున్న భూమిని యూఎల్‌సీ చట్టం ప్రకారం ప్రభుత్వానికి అప్పగించాలి. అయితే ఈ చట్టం పూర్తిగా అమలయ్యే సరికే నగరాల్లో అనేకచోట్ల భూములు చేతులు మారి పలు రిజిస్ట్రేషన్లు, నిర్మాణాలు జరిగిపోయాయి. ఆ తర్వాత యూఎల్‌సీ చట్టంలో కొన్ని సవరణలు వచ్చాయి. దీంతో మరిన్ని రిజిస్ట్రేషన్లు జరిగాయి" అని వెల్లడించారు పృథ్వీరాజ్.
50 శాతం, జూన్ 30లోగా...
విశాఖ నగర పరిధిలోని దాదాపు అన్నీ ప్రాంతాలకు ఈ నోటీసులు వస్తున్నాయి. సీతమ్మధార, మహారాణిపేట, డాబా గార్డెన్స్‌, వన్‌టౌన్‌, మురళీనగర్‌, రుషికొండ, మధురవాడ, గోపాలపట్నం మొదలుకొని ఎల్లపువానిపాలెం, కొత్తపాలెం వరకు.. విశాఖలోని సగం ప్రాంతానికి ఈ నోటీసులను వీఆర్వోలు, వార్డు సచివాలయ సిబ్బంది అందించారు.
యూఎల్‌సీ భూముల్లో ఉన్నవారు రెగ్యులరైజేషన్‌కు దరఖాస్తు చేసుకోవాలని, ఆ సమయంలో 50శాతం చెల్లించాలని, ఆ దరఖాస్తును ప్రభుత్వం ఆమోదించిన నెల రోజుల్లో మిగిలిన 50 శాతం చెల్లించి, తర్వాత సొంత ఖర్చుతో రిజిస్ట్రేషన్ చేయించుకోవాలని ఆ నోటీసులో ఉంది. ''ప్రస్తుత రెవెన్యూ రికార్డుల ప్రకారం నగరంలో 266 హెక్టార్ల మేర యూఎల్‌సీ భూములు ఉన్నాయి. ఇందులో 86 హెక్టార్లలో ఆక్రమణలున్నట్టు గుర్తించారు. మరో 100 హెక్టార్ల భూమిని ఇంకా గుర్తించాలని అధికారులు అంటున్నారు. ఆక్రమణలో వున్న స్థలం రిజిస్ట్రేషన్ విలువకు ఒకటిన్నర రెట్లు లెక్కించి అందులో 50 శాతానికి డీడీ తీసి జూన్ 30వ తేదీలోగా తమకు అందజేయాలని నోటీసులు వస్తున్నాయి. ఆ నోటీసులు అందుకున్న వారు మాలాంటి లాయర్ల వద్దకు వస్తున్నారు" అని మరో న్యాయవాది సీహెచ్ శ్రీనివాస్ అన్నారు.
రూ. 60 లక్షల ఇంటికి రూ. 75 లక్షలు చెల్లించాలి
విశాఖలో ఏ మూలనైనా భూమి రేట్లు చాలా ఎక్కువగా ఉంటాయి. ముఖ్యంగా నగర పరిధిలో ఉన్న ప్రాంతాల్లో అయితే గజం విలువ కనీసం రూ.50 వేల నుంచి రూ. లక్షన్నర వరకు ఉంది. నగర పరిధిలో చాలా ప్రాంతాలు ప్రభుత్వం చెప్తున్న యూఎల్‌సీ కిందకే వస్తాయి. తాటిచెట్లపాలెం, దొండపర్తి, మాధవధార, మురళీనగర్‌లలో రిజిస్ట్రేషన్ విలువే చదరపు గజం రూ.50 వేల వరకు ఉంది. ఇక్కడున్న యూఎల్‌సీ భూముల్ని క్రమబద్దీకరించుకోవాలంటే ఒకటిన్నర రెట్లు చెల్లించాలని ప్రభుత్వం నోటీసులు ఇచ్చింది.
''అక్కయ్య పాలెంలోని రామచంద్రనగర్‌లో మేం 45 ఏళ్ల కిందట 100 గజాల స్థలం కొనుక్కున్నాం. పదేళ్ల క్రితం ఇల్లు కట్టుకున్నాం. దీనిని నేను అమ్మకానికి పెడితే రూ. 60 లక్షలు వస్తుంది. కానీ అధికారులు ఇచ్చిన నోటీసులు ప్రకారం చూస్తే దీన్ని నేను సొంతం చేసుకోవాలంటే రూ.75 లక్షలు కట్టాలి. మళ్లీ రిజిస్ట్రేషన్ ఛార్జీలు అదనం" అని రైల్వే రిటైర్డ్ ఉద్యోగి నరేష్ అన్నారు.
యూఎల్‌సీ కార్యాలయానికి బాధితులు
విశాఖలోని కలెక్టర్ కార్యాలయంలో ఉన్న అర్బన్ ల్యాండ్ సీలింగ్ ఆఫీసులకు రోజూ అనేకమంది బాధితులు వెళ్తున్నారు. అయితే అక్కడే సమాధానం దొరకడం లేదు. దాంతో అక్కడ నుంచి నోటీసులు ఇచ్చేందుకు వెళుతున్న రెవెన్యూ సిబ్బందిపై ఆగ్రహం వ్యక్తం చేస్తున్నారు.
''యూఎల్‌సీ భూముల క్రమబద్ధీకరణ అంటే నామినల్ ధరలు ఉంటాయి. అంతేకానీ ఉన్న ధర కంటే ఎక్కువ ధర నిర్ణయిస్తే అది ఎవరైనా కడతారా...కట్టగలరా... అసలు ఈ ప్రభుత్వం ఇటువంటి ఆలోచన ఎలా చేసింది? నావల్ల మాత్రం కాదు. ఇల్లు ప్రభుత్వానికే అమ్మేస్తాను. లేదంటే నా మీద చర్యలు తీసుకుంటే అందుకు సిద్ధంగా ఉంటాను. డబ్బులు లేకపోయినా ఇంటిని చూసే బతుకుతున్నాను. ఇప్పుడు ఇది నాది కాదంటే ఏం చేయాలి?'' అని యూఎల్‌సీ కార్యాలయానికి వచ్చిన బాధితుడు ఆదినారాయణ ఆవేదన వ్యక్తం చేశారు.
విశాఖలోనే కాదు, విజయవాడ, గుంటూరులో కూడా...
ఈ పట్టణ గరిష్ట భూ పరిమితి చట్టం ప్రకారం విశాఖలోనే కాకుండా ఇప్పటికే గుంటూరు, విజయవాడలో చాలామంది నోటీసులు అందుకున్నారు. ఇప్పుడు విశాఖలో కూడా మొదలైంది. అయితే, ఏదైనా రెగ్యులరైజేషన్ అంటే అది ప్రజలకు అందుబాటులో ఉన్న ధర నిర్ణయించాలి కానీ... అసలు ధర కంటే ఎక్కువ ధర నిర్ణయించడం సరైనది కాదని అంటున్నారు. పైగా ఇప్పుడు ప్రభుత్వ రిజిస్ట్రేషన్ విలువ, మార్కెట్ విలువ దాదాపుగా ఒకే విధంగా ఉన్నాయని బాధితులు చెబుతున్నారు.
''ప్రజలపై కక్ష్య సాధించేందుకు తీసుకున్న నిర్ణయంలా ఉంది. దీనిపై కోర్టుకు వెళ్తే... మళ్లీ ప్రభుత్వానికి అక్షింతలు తప్పవు. ప్రభుత్వానికి సంక్షేమ పధకాలకు డబ్బు కావాలంటే ఇలాగా చేసేది ?" అని టీడీపీ నాయకుడు పల్లా శ్రీనివాస్ అన్నారు.
''మీ ఇంటిని క్రమబద్దీకరించుకోవాలంటూ ప్రభుత్వం యూఎల్‌సీ భూముల్లో ఉన్నవారికి ఒక అవకాశం ఇచ్చింది. ఇది మంచి ఆలోచనే. దీనిని ప్రజలు సద్వినియోగం చేసుకుంటారనే అనుకుంటున్నాను" అని మంత్రి అవంతి శ్రీనివాస్ అన్నారు. ధరలు చాలా ఎక్కువగా నిర్ణయించిన విషయంపై ప్రజల నుంచి అభ్యంతరాలు వస్తున్నాయని... వీటిని జిల్లా కలెక్టర్ దృష్టికి తీసుకుని వెళ్తానని ఆయన చెప్పారు.